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12·16 아파트 대출규제 쇼크…사실상 '강남진입 금지령'

정부 초고강도 12·16 부동산 대책 사실상 서울 전역서 분양가상한제 “규제로 시장 마비 … 총선용” 비판 다주택 양도세는 6개월간 완화 노영민 “참모들 한 채 빼고 팔아라”



문재인 정부가 정권 반환점을 돌면서 ‘집값과 전쟁’에 나섰다. 각종 규제를 총망라한 초유의 부동산 종합대책을 내놨다. 16일 서울 광화문 정부서울청사에서 기획재정부·국토교통부·금융위원회·국세청 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’이다.

문재인 정부 전체로 보면 18번째 대책인데 규제의 강도에선 역대급으로 손꼽힌다. 홍남기 경제부총리가 “주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘히 조사하겠다”고 단언할 정도다. 대출 제한과 세금 인상, 민간택지 분양가 상한제 확대 등을 담았다. 이번 대책대로라면 집을 사기도, 갖고 있기도, 팔기도 어렵다. 거래시장을 사실상 마비시키는 조치라는 지적이 나온다.

가장 강력한 건 대출규제다. 서울 등 투기지역 및 투기과열지구에선 17일부터 시세 15억원을 초과하는 아파트를 살 경우 주택담보대출이 차단된다. 현금 부자가 아니면 서울 강남권 등 인기 지역에서 비싼 아파트를 사는 걸 원천 봉쇄하는 셈이다. 시세 9억원 초과 15억원 이하 주택에선 대출한도를 축소한다.

종합부동산세는 강화된다. 서울 등 투기과열지구나 조정대상지역에서 2주택 이상 보유했다면 종부세율이 0.2~0.8%포인트 인상된다. 1주택자도 지금보다 0.1~0.3%포인트 높은 종부세율이 적용된다. 세금을 매길 때 기준이 되는 공시가격은 집값의 최대 80%까지 오른다. 공시가격과 세율을 동시에 올리면 내년에 다주택자들은 ‘세금폭탄’ 수준으로 보유세 부담이 커질 수 있다. 김종필 세무사는 “올해 아파트값이 별로 오르지 않은 곳이라도 내년에 세금 부담이 커지는 것을 피하기 어려울 것”이라고 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “정부의 가격규제 정책이 시장을 왜곡하고 그 부작용으로 집값이 오르고 있다”며 “이를 과열로 진단하고 계속 잘못된 처방을 하고 있다”고 말했다. 그는 “한계가 많은 대책으로는 시장경제 시스템을 망가지게 하고 중장기적으로 집값 불안을 더 키울 수도 있다”고 덧붙였다.

노영민 대통령 비서실장도 나섰다. 이날 노 실장은 청와대 고위공직자 중 수도권 안에서 두 채 이상 집을 보유한 경우 불가피한 사유가 없다면 이른 시일 안에 한 채를 제외한 나머지 주택을 처분할 것을 권고했다고 윤도한 국민소통수석이 전했다.

정부는 고가주택의 기준을 공시가격 9억원(시세 약 13억원) 이상에서 시세 9억원 이상으로 조정했다. 기준이 되는 가격을 한꺼번에 4억원가량 낮춘 셈이다. 문제는 이 기준에 맞춰 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출 등도 영향을 받는다는 점이다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울에서 시세 9억원을 넘는 아파트는 45만8778가구에 이른다.

고가주택 기준 공시가 9억→시세 9억

서울 포커사이트 전체 아파트의 세 곳 중 한 곳 이상(36.6%)이다. 강남·서초구로 보면 열 곳 중 아홉 곳이 해당한다. 지난달 KB국민은행의 월간 주택가격 동향을 보면 서울 아파트 중위가격은 8억8014만원이었다.

허윤경 건설산업연구원 주택도시연구실장은 “금융규제는 사실상 자산이 많은 사람에게 유리하도록 시장 환경을 바꾼다”며 “시세 9억원을 기준으로 대출규제를 하면 실수요자들까지 영향을 미칠 수밖에 없다”고 말했다.

정부의 의도는 비싼 집을 가진 사람들이 집을 팔도록 유도하겠다는 것이다. 하지만 강력한 대출 규제로 주택 수요자가 은행 등에서 돈을 빌려 집을 사는 길이 차단된 상황에서 ‘거래 절벽’을 우려하는 목소리가 나온다.

정부는 나름의 ‘출구’도 마련했다. 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 집을 파는 경우 지금처럼 양도소득세를 무겁게 물리지 않겠다는 방침이다. 집을 오래 보유한 만큼 세금을 깎아 주는 제도인 장기보유 특별공제를 적용한다. 2017년 8·2대책과 마찬가지로 양도세·종부세를 강화하기 전에 ‘팔자’ 매물을 유도하기 위한 경과 조치다. 하지만 상당수 다주택자가 이미 임대사업자 등록 등으로 세금 부담을 줄이는 방안을 찾았기 때문에 매물이 얼마나 나올지는 미지수다.

정부는 이번 대책에서 민간택지 분양가 상한제 지정 동네를 사실상 서울 전역으로 넓혔다. 지난달 6일 ‘핀셋 지정’을 내세워 27개 동만 지정했다가 한 달 만에 번복했다. 분양가가 싸지면 실수요자들이 웃어야 하는데 실상은 그렇지 못하다. 청약 시장이 과열되면서 당첨을 위한 청약가점 합격선이 올라 청년과 신혼부부들은 엄두도 못 내는 상황이 돼서다. 서울 강남 등 인기 지역에서 새 아파트를 분양받기 위한 평균 당첨 가점은 60점을 넘어섰다.

이번 대책은 문 대통령이 지난달 19일 ‘국민과의 대화’에서 “부동산 가격을 못 잡으면 보다 강력한 여러 가지 방안을 마련하겠다”고 말한 것의 연장선상이다. 이후에도 서울 아파트값 상승세가 꺾이지 않고 더욱 커지자 기재부를 주축으로 관련 부처가 총동원됐다. 국토부의 한 관계자는 “내년 1월께 발표로 예상했는데 급하게 (일정이) 잡혔다”고 말했다. 정부가 대책 마련을 위해 서두른 흔적은 곳곳에서 보인다. 예컨대 분양가 상한제 지역 추가 지정을 위해선 주거정책심의위원회를 열어야 한다. 하지만 이례적으로 국토부는 12일 심의위원들에게 동의 여부를 서면으로 빨리 제출하라고 요청한 것으로 알려졌다.

이번 대책이 끝이 아니다. 홍 부총리는 “필요하면 내년 상반기 중으로 추가적인 종합 대책을 발표하겠다”고 밝혔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “내년 총선 전에 각종 규제를 퍼부어 시장을 일시 정지시키고 집값을 잡았다고 홍보하려는 의도로 보인다”며 “규제 악순환에서 못 벗어나면 집값은 안정되기 힘들다”고 지적했다.

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